家族の夢が叶う家!!をコンセプトに高槻市の不動産・新築一戸建て・茨木市の不動産・新築一戸建てを紹介する三幸住研です。仲介手数料無料物件もございます。
by sanko-jyuken
『瑕疵借り』 松岡圭祐

『瑕疵借り』 松岡圭祐

 ふっと、目が、『瑕疵』に、なんだろうと手に取ってみる。松岡圭祐といえば、20年くらい前、『催眠』とか『千里眼シリーズ』を読んだ作家さんかなと思いながら、少し中身を空けてみる。瑕疵物件を瑕疵物件じゃなくすという言葉につられ、一読してみようと購入しあました。「瑕疵(かし)」って普段使わない言葉だと思いますが、不動産業界では、普通に使われる言葉で、不動産売買の契約書などには、瑕疵担保責任を売主が負うのか負わないのかということがでてきます。わかりやすく、言うと、売主買主が知らない、土地建物の欠陥について、どちらが、責任を負うかということを決める条文です。

 実際、実務を取り扱う身には、該当すると結構めんどくさい条文ですので、売主は、如何なる場合も瑕疵担保責任を負いませんという特約を入れる場合もあります。売主が宅建業者の場合、この特約は、無効になります。2年間、新築の場合は、10年間、期間を定めて、瑕疵担保責任を負っております。

 最近、「瑕疵物件」と聞くと、その建物で、不慮の死があったとか、自殺者がでたとか、殺人事件があったとか、そういった物件を心理的瑕疵がある物件として、販売したりしています。なぜ、わざわざ、このようなことを告知するかというと、不動産を買うにしろ借りるにしろ、契約前に、重要事項説明というものを受けるのですが、ここに、「しっていれば、買主もしくは、借主が、買う借りなかったと判断する事柄が記載されていない場合―仲介業者は、重要事項説明義務違反ということになり、当該取引が解約され、何らかの処分を受ける可能性があるので、事前にすべて告知します。昔は、3回売主が変わったらとか言って、転売を繰り返したり、本書のように、人を住まして、説明を回避していたようなのですが、たぶん、今、そんなことする業者はいないように思いますが、どうなんでしょうか。ただ、あくまでも、宅建業者が知っていれば告知の義務はありますが、知らなかった場合は、告知の義務はないという逃げ道をつかって、遠方の業者から売りにでるということもあります。

 また、噂があるからと言って、近隣に聞くわけにもいかず、一応、売主さんからのヒアリングだったり、住所をネットでとりあえず、打ってみて、近隣に事件がないかと調べたりすることは、あります。「大島てる」さんのお世話になることもあります。当社のホームページには、心理的瑕疵の物件は、基本載せていません。価格が安い分反響はあるが、決まらないというのと、物件案内したいくないというのが、理由です。

 そんな、瑕疵物件の取り扱いですが、20年くらい前は、売主が離婚という理由で、購入をやめる方もいましたので、重要事項には書きませんでしたが、口頭では、一応説明しておりました。また、破産とかで売却されたものも嫌がるケースがありましたが、今は、任売物件とか、競売物件とかいって、逆に人気があります。

 そんな「瑕疵」の取り扱いですが、孤独死とか、突然死は、現在、告知しておりますが、いずれ、告知しなくてもどっちでもいいようになると思います。1人暮らしでない場合は、家族が住み続けていただいた方が、時間が経過した方が、ダメージは少ないように思います。

 本書の内容に触れずに前置きがながくなりましたが、そんな瑕疵物件を借りて、瑕疵の度合いを軽減することを生業とする主人公のお話、短編集で、それぞれ、原発作業員のお話、突然死の話などなどございます。特に、原発作業員の話は、瑕疵物件としてとらえるのであれば、かなり差別的なことだと思いました。大阪にいるとわかりませんが、東北の震災の被災者は、そんな差別も強く受けているのかなと実感させられました。

 瑕疵物件という角度から、つまり、人の死から始まる、その人の想いやドラマを描いている作品です。失うことは、かなしいことです。

 

 ※三幸住研本棚ー当社には、本棚を設置しています。私が購入したものから、

お客様から譲り受けたものです。

 漫画から小説まで、本数は限りがありますが、無料でお貸しておりますので、

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# by sanko-jyuken | 2018-07-01 12:05 |
皆好き

水無月

 文字通り、雨がすくなかったようですが、今の時期、それは、助かります。

突然の災難もやってきますが、それに対して、できることをしようという、自分のことより、人のためと考え行動されている方が、多くいていることが、素晴らしく感じた日でした。

 さて、今回の地震で、大小さまざまな、損害がでましたが、その中で、屋根材とヒビについては、少しお伝えしておきます。また、今回、高槻市では、自衛隊やボランティアの方々が、ブルーシートを張るのを手伝ってくれています。現在も行われていますので、必要な方は、高槻市役所にお問い合わせください。ややこしければ、私の方でも構いません。

 瓦についてですが、基本、屋根の上に土を置いてのせているだけのものですので、風や地震で落ちることがあります。今回も棟瓦が落ちている、ずれている家が多かったです。棟瓦というのは、説明は難しいのですが、一番高いところにまっすぐ積んでいる瓦、鬼瓦とかついているところです。

 瓦のいいところは、補修が簡単なところです。割れるとその部分、1枚交換とかできます。

また、瓦自身が、重いので、地震の際、建物の揺れを防ぐ錘になります。しかし、揺れがひどく、耐えれなくなったとき、瓦が落ちて、家が重みで倒壊することを防ぎます。しかし、今回みたいに、瓦が落ちると補修が必要です。現在、瓦屋さんの数が少ないので、補修に関しては、順番待ちが必要です。

 補修が嫌な場合は、瓦を固定するというお話になるのですが、重い瓦を固定すると建物の強度が不安になるので、軽い屋根材に変更して、固定することになります。カラーベストとか、ガルバリウム鋼板とか、そんな素材です。

 屋根の葺き替えは、3桁いきます。ただ、耐震改修になるので、市町村によって補助金がでています。

 ヒビについては、基礎なら、配筋、壁なら、柱と筋違いなどがあるので、その部分が問題なければ、いきなり崩れてくることはないはずですが、不安になるところです。補修は、ヒビの大きさにもよりますが、基本傷を埋めて、上から塗装みたいな感じです。ヒビに雨が入ると、そこから、剥離して、落ちたり、配筋や柱を腐らせたりするので、水が入らないようにします。ただ、一度入ったところは、建物の負荷がかかるところ、もしくは、弱いところですので、再度、ヒビが入る可能性が高いです。

 ザックと書きましたが、構造物や状態によっては、補修方法も変わりますので、心配な方は、信用がおける業者さんにお問い合わせください。

                            平成306月吉日

   

 


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# by sanko-jyuken | 2018-06-26 16:07 | 不動産
なんとなく、ローコスト住宅
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# by sanko-jyuken | 2018-06-16 18:02 | 新築一戸建
『MBA マネージメントブック』 グロービス経営大学院

MBA マネージメントブック』 グロービス経営大学院

 経営者として、最低限の知識をとおもって、読み始めました。経営戦略、マーケティング、アカウンティング、ファイナンス、人と組織、IT,ゲームの理論と交渉、全7部から構成されています。

 読むと苦手なところ、わかります。アカウンティング、ファイナンス、何書いているか、理解するのが、苦痛。当然、資本金数千億の会社でも対応できるないようなので、当社、資本金1000万円、関係ないし、と現実逃避しながら、言葉だけ、おいました。この2部にかんしては、評価できません。後は、考え方に驚くこともあったりと、復習でまとまったりと濃い内容の一冊です。

 個人的には、ゲームの理論と交渉の部は、好きです。ゲームの理論の利得の数値化がいつもできなくて、知識としては、知っているが、という状態でした。今丁度、もめている交渉事があるので、使えると思って分析を始めました。しかし、相手は、必ずしも、合理的に判断しないというところが予見できて、簡単には、うまくいきそうにはないが、思考が整理される分、効果はあると考えております。また、交渉術のところは、WIN-WINのゴールを考える。何か、今までイメージが悪い言葉だったんですが、自己の利得だけでなく、相手の利得を考えお互いが、得する結果に妥結するというところは、目から鱗でした。そういえば、前に読んだ相手を説得する方法でも、相手のことを考えて、相手との信頼をつくるということが、大切と書いてあったので、基本、交渉という概念が、今まで私は、勘違いしていたのかもしれません。自己の利益を得るために、相手に妥協や承認をえるのが、私が今まで考えていた交渉の概念。そうではなく、問題に対して、関係者として、一緒に、みんなが、良い方法で解決しよう。その条件を決めるのが、交渉という概念のように感じました。

 つまり、複数の意見を統合して、いい解決策をつくる。これをする手段が「交渉」という行為です。交渉術という言葉もあるので、前者の意味で使うのでなく、後者の意味で使えるように、一度、調べてみようかと、思いました。

 仕事がら、人の間に入って、交渉をすることが、多いので、クライアントに、目先の利益だけを追求するのでなく、相手のことも考えて、仕事をしていこう改めて思いました。また、実際そうしている方が、確かに交渉が上手くいく場合が多く、また、変更や、急な問題が発生しても、相手方の理解や協力が得られ、結果として、クライアントが満足することが、多かったと思います。状況や立場が逆転することも決して少なくないので、逆の立場に立って考えて行動しておくことも必要だと感じますが、皆さまは、いかがでしょうか?

※三幸住研本棚ー当社には、本棚を設置しています。私が購入したものから、

お客様から譲り受けたものです。

 漫画から小説まで、本数は限りがありますが、無料でお貸しておりますので、

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 スペースの関係で、本棚にないもあります。

 

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# by sanko-jyuken | 2018-06-12 17:21 |
【空き家をどうしたらいいか相談されると】

【空き家をどうしたらいいか相談されると】

 「まだ、どうするか決めていないけど」という枕言葉から、はじまる相談、どうしたら、いいかと聞かれます。一概に正解はないと思いますが、考え方として

まず、「将来、この家どうされますか?誰か使う方いますか?」と聞きます。

使う方がいると、売ることはないので、賃貸となります。

具体的ではない場合は、まず、売るのか、貸すのかを決めていきます。その場合、売却査定いくら、家賃査定、いくらと金額を出して、比較するのですが、そもそも意味合いがことなるので、売却は、資産の持ち替え、賃貸は、資産の形成になります。もしくは、その家の保全となります。

 この場合、どっちがいいかと聞かれると、将来価値がどのくらいになるのか、予想して、お答えさせていただきます。10年後、1000万円価格が下がる。家賃収入が1000万円あると予想できる場合なら、売って、他で資産運用した方がいいですよとなります。

 10年後、売却価格は、そんなに変わっていない、家賃収入が、500万円くらいあるとなれば、賃貸の方がいいですと答えます。

 売る場合は、そこから、高く売るための手段を講じます。建物自身の補修修理、見た目も含むが必要な場合は、費用対効果を考えて提案します。例えば、雨漏れの跡があった場合は、大抵安価で治せるので直します。ハウスクリーニング、クロスの張替なども、効果が高いです。外壁塗装までいくと建物の評価はあがりますが、コストがかかるので、判断のわかれるところです。給湯器の故障やトイレの水漏れなどは、基本直しません。後は、税金面で優遇が受けれるように、建物解体したり、インスペクション(建物検査)を受けたりします。

 後、家財の処分もお手伝いします。

賃貸の場合、借上げ、定期借家契約、普通賃貸借契約、どれが、いいか、状況に応じて、ご提案します。また、それに伴って、リフォームの箇所をどうするか、決めていきます。基本、賃貸というのは、不動産運用になるので、改装したは、家賃で回収できなければ、マイナスになるので、意味はありません。礼金等の金額にもよりますが、できれば家賃の1年分以内には、抑えたいところです。しかし、建物の保全のための改装が必要な場合は、この限りでは、ございません。後何年建物を使うかということで、その分は判断します。

 また、家財も処分するのか、その家に置いておくのか、そういったことも決めていきます。タンス付とか、納戸1部屋家主さんが使っています。という貸し方もあります。

 お庭がある場合は、植木の剪定をどうするか、先に決めておきます。

 こういったことを、お客様11人の考え方、将来設計に合わせて、形にしていくのですが、ここに、相続とか、家が、親の家で、他に相続人がいる場合とか、非常にややこしくなります。また、親が認知症で病院に入っているという場合は、現状賃貸では、貸せても、売却することはできません。(実際できないことはないのですが、手続きには、裁判所の許可がいります。また、保全行為はできても、改善行為はできません。厳密にいえば、賃貸の退去後のリフォームとかもできないかもしれません)。

特に、相続予定の方が複数いる場合、義務やコストやリスクを平等にもってくれるなら、権利も平等でいいと思いますが、特定の方による場合、失踪していない場合など、ものすごくややこしくなります。一応、すべて対応はできると思いますが。

 ふっと、ここまでで、必要な職種を上げると①不動産売買・賃貸②リフォーム会社③賃貸借上会社(JTI)④解体会社⑤造園(植木)⑥税理士(所得税申告・相続)⑦司法書士(登記各種信託登記含)⑧行政書士(遺言書作成等)⑨ファイナンシャルプランナー(資産活用)⓾家財処分会社 となってきます。失踪者を探す努力はしないので、探偵等は、入っていません。

 こういった方達のご協力を得て、お客様によりよいプランをご提案しております。

実際、賃貸するときに相続を絡めると、結構おもしろくできるのですが、あまり、されないみたいです。住民票の移し具合で相続税がかわるとか、建物子供に贈与して、家賃収入で、土地を購入するとか、いろいろ、あるんですが(笑い)

 最近、ここに、家族信託が入ってきたので、なお、ややこしくなっております。相続人が障がいをお持ちの方の場合、銀行に家を信託すれば、減税があるとか、借上げ制度を使って、後見人いれて、一定の収入を得るとか、いろいろあります。

 将来を予見することは、難しいので、100%の正解はないかもしれませんが、計画を立てることはできますので、随時必要に合わせて、見直しができます。それによって、最低限、納得のできる活用ができるのではなかと、思っております。

 ややこしいといいながら、いいプランを考えるのが、面白いので、「どうしたらいい?」と悩んでいる方は、一度、お話をお聞かせください。考えるヒントぐらいは、最低、お伝えできると思います。

 

 

 

 【空き家をどうしたらいいか相談されると】

 「まだ、どうするか決めていないけど」という枕言葉から、はじまる相談、どうしたら、いいかと聞かれます。一概に正解はないと思いますが、考え方として

まず、「将来、この家どうされますか?誰か使う方いますか?」と聞きます。

使う方がいると、売ることはないので、賃貸となります。

具体的ではない場合は、まず、売るのか、貸すのかを決めていきます。その場合、売却査定いくら、家賃査定、いくらと金額を出して、比較するのですが、そもそも意味合いがことなるので、売却は、資産の持ち替え、賃貸は、資産の形成になります。もしくは、その家の保全となります。

 この場合、どっちがいいかと聞かれると、将来価値がどのくらいになるのか、予想して、お答えさせていただきます。10年後、1000万円価格が下がる。家賃収入が1000万円あると予想できる場合なら、売って、他で資産運用した方がいいですよとなります。

 10年後、売却価格は、そんなに変わっていない、家賃収入が、500万円くらいあるとなれば、賃貸の方がいいですと答えます。

 売る場合は、そこから、高く売るための手段を講じます。建物自身の補修修理、見た目も含むが必要な場合は、費用対効果を考えて提案します。例えば、雨漏れの跡があった場合は、大抵安価で治せるので直します。ハウスクリーニング、クロスの張替なども、効果が高いです。外壁塗装までいくと建物の評価はあがりますが、コストがかかるので、判断のわかれるところです。給湯器の故障やトイレの水漏れなどは、基本直しません。後は、税金面で優遇が受けれるように、建物解体したり、インスペクション(建物検査)を受けたりします。

 後、家財の処分もお手伝いします。

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 また、家財も処分するのか、その家に置いておくのか、そういったことも決めていきます。タンス付とか、納戸1部屋家主さんが使っています。という貸し方もあります。

 お庭がある場合は、植木の剪定をどうするか、先に決めておきます。

 こういったことを、お客様11人の考え方、将来設計に合わせて、形にしていくのですが、ここに、相続とか、家が、親の家で、他に相続人がいる場合とか、非常にややこしくなります。また、親が認知症で病院に入っているという場合は、現状賃貸では、貸せても、売却することはできません。(実際できないことはないのですが、手続きには、裁判所の許可がいります。また、保全行為はできても、改善行為はできません。厳密にいえば、賃貸の退去後のリフォームとかもできないかもしれません)。

特に、相続予定の方が複数いる場合、義務やコストやリスクを平等にもってくれるなら、権利も平等でいいと思いますが、特定の方による場合、失踪していない場合など、ものすごくややこしくなります。一応、すべて対応はできると思いますが。

 ふっと、ここまでで、必要な職種を上げると①不動産売買・賃貸②リフォーム会社③賃貸借上会社(JTI)④解体会社⑤造園(植木)⑥税理士(所得税申告・相続)⑦司法書士(登記各種信託登記含)⑧行政書士(遺言書作成等)⑨ファイナンシャルプランナー(資産活用)⓾家財処分会社 となってきます。失踪者を探す努力はしないので、探偵等は、入っていません。

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実際、賃貸するときに相続を絡めると、結構おもしろくできるのですが、あまり、されないみたいです。住民票の移し具合で相続税がかわるとか、建物子供に贈与して、家賃収入で、土地を購入するとか、いろいろ、あるんですが(笑い)

 最近、ここに、家族信託が入ってきたので、なお、ややこしくなっております。相続人が障がいをお持ちの方の場合、銀行に家を信託すれば、減税があるとか、借上げ制度を使って、後見人いれて、一定の収入を得るとか、いろいろあります。

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# by sanko-jyuken | 2018-06-04 15:09 | 不動産