カテゴリ:不動産( 10 )

神無月

神無月

 気が付けば秋です。大阪は、いや、いろんなところで、いろんなことが起きましたが、皆さん、いかがお過ごしでしょうか。気温の差があり、体調を崩しがちになりますので、お体くれぐれもご自愛ください。

 さて、この時期、ノーベル賞。日本人の誰がとるのか、特に村上春樹氏がとるのか話題になりますが、受賞者が何をしているのかを知ることで、欧州の物の見方や情勢がわかってきます。また、毎年のように、日本人の方が受賞されるので、日本人は独創性にかけるといわれているのが、不思議になり、素晴らしい方がいることを知ることができます。

 ノーベル生理学・医学賞を本庶佑氏が受賞されました。ガンで死なない時代になるようです。振り返ると、若くして、がんで亡くなったお世話になった方達の顔が浮かんできます。非常にすばらしいことだと思いますが、言葉にできない感情が残っています。

 免疫力をあげるというより、がん細胞によって、免疫力が抑制されるのを防ぐ手段を見つけ、オブジーボとして、製品化されたということですが、ふっと、これ、エイズにもきくのかなと思っています。

この受賞で、がんを患っている方に希望がもて、ますます、この分野が発展して、さまざまな病気の治療に役立つと思います。

 去年の話ですが、セイラ―教授が、経済学賞を取りました。今年は、環境経済学を扱っている方、W・ノードハウス氏、P・ローマ氏の受賞だそうです。

 セイラ―教授は、心理学、彼らは、環境と、経済学を結び付けているようです。今まで、経済学といえば、ある資源をどう分配すれば最大になるかというところでしたが、今は、人は、必ずしも合理的に行動しないという前提で、経済活動を説明しています。そこに環境・気象が加わって、雨が降れば景気がなぜ悪くなるかも説明してくれます。神の手は、働きません。因みに、セイラ―教授の本は、頭が爆発したのですが、行動経済学の本は、簡単なものや、「やばい経済学」みたいに面白い本まであるので、一度、お試しください。

平和賞は、去年は核廃絶、今年は女性の性・人権被害について活動されてきた

D・ムクウゲェ氏・N・ムラード氏が受賞、ムラード氏が、被害について、無くなってほしいじゃなくて、耳を傾けてほしいと言っていることが、本当に深刻な問題だと感じさせてくれます。M・ユフフザイ氏は、女性が勉強するだけで、撃たれた。

普段の生活では、考えられないことが、世界では起きている。もちろん、大小はあっても、日本でも起こっている。大小で、被害者が救われるわけでないので、なくなることを願っています。


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by sanko-jyuken | 2018-10-09 15:55 | 不動産
はづき

葉月 

 暑い日が続きますが、皆様、お体大丈夫でしょうか?くれぐれもご自愛ください。

普通の書き出しで、今月は書き始めることが、できました。平穏が一番です。

 日常のなか、最近スーパーのレジ袋が有料化されていました。前も一回あって、いつの間にか無料になっていたような気がします。その時は、資源の無駄をなくそうということでしたが、実際、レジ袋を減らしても原油の消費が変わらないという話で立ち消えたと思います。以前、マイ箸運動というのがあって、割りばしが資源の無駄遣いだということで、パッシングに合い、日本で割りばしをつくっていることが、なくなったという噂がありますが、審議はわかりません。ただ、今、輸入物の割りばしは、間伐材を使ったりしていないので、純粋に木を切り倒しております。結局、マイ箸運動の結果、東南アジアの木を余計に切り倒す結果になったようです。

 レジ袋の今回の有料化は、海洋投棄のプラスチック製ゴミが原因みたいです。スタバは、ストローやめると発表しましたし。カップの方が大きいと思うのですが。また、紙ストローに代えるという話もあるようですが、森林を守ろうという話とは、矛盾するような。ちなみに、温室効果ガスで、一番有名なのは、CO2ですが、その影響は、驚くほど低いです。メタンに比べて、20分の1程度しか、影響を与えないようです。

 2050年には、海洋投棄のプラスチック数が、魚の数を上回るそうです。中国、インドネシア、フィリピン、ベトナム、タイで、全体の60%を占めるようです。

 我が日本の海洋投棄の量がわからなかったのですが、ごみの投げ捨ては、やめましょう。ちなみに、プラスチックごみの生産量は、アメリカについで、2位だそうです。

 高槻市は、立派な焼却炉があるので、燃やしたエネルギーで、温水プールを経営しております。なぜ、発電しないかが、今だになぞですが。ごみ焼却炉と火力発電所ものすごく相性がよさそうです。

 建物の世界では、ZEH基準、エネルギー消費をゼロにする家が基準になってきます。省エネと創エネです。気密性を高め、断熱材のいいのをいれ、太陽光発電をする。とわかりやすく言えば、こんな感じです。しかし、それだけでなく、自然の風や光を家にとりこむ家も考えらています(パッシブデザイン)。

世中は、おそらく、単純なのに、なぜか、複雑に絡んでいて、うわべの判断が、思ってもみない方向に進んでいるようです。そんなことを考える昨今です。

 

※三幸住研本棚ー当社には、本棚を設置しています。私が購入したものから、

お客様から譲り受けたものです。

 漫画から小説まで、本数は限りがありますが、無料でお貸しておりますので、

ご興味ございましたら、お越しください。

 スペースの関係で、本棚にないもあります。

 

#本引き取り #本処分  #家財処分 #花の寺
#トリニティゼロ浦堂本町  #ZEH  #家族の夢を叶える家   #省エネ住宅  #高槻市新築分譲  #三幸住研 #ゼロエネルギーハウス #高気密高断熱  #ヒートショック対策  #光熱費がかからない家  #太陽光発電  #不動産  #健康住宅 #本棚 #図書  #こんなんできるかなリフォーム  #高槻不動産 #茨木市不動産 #仲介手数料無料 #パッシブデザイン #いい家がほしい #雑木林の家  #こだわり #評判のいい 


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by sanko-jyuken | 2018-08-09 13:22 | 不動産
第二茨木ビューハイツ リノベーション

販売するにあたり

売主さんに


#第二茨木ビューハイツ に実際に住んでみて、今までの感想をお聞きしました。

生活について

 少し駅までは、距離がありますが、バス停は、2か所(二階堂・平田1丁目)とあるので、便利です。ただ、近くに、スーパー屋西松屋、病院、歯医者などあるので、普段は、近所近でことは足ります。

 マンションは、点検・清掃としっかり管理されているので、安心です。また、幼稚園に通わせているママたちもいて、お子さんをお持ちの方は、私もそうだったんですが、お子さんを通じて、ママ友になれます。また、子供たちは、子供会のクリスマス会に参加させてもらったときに、ピザ食べたり、ビンゴ大会でプレゼントもらったりとすごかった喜んでいました。

  担当者より:実は、管理費積立金の合計が、13,750円です。他のマンションに比べ比較的安いと思います。よく、毎月かかるのはいやだという方もいらっしゃいますが、大規模修理に持ち出しが少ないので、予定外のことがあったとき、心配事がなくなります。

 

#リノベーション について

 自分の趣味やあったら便利と思うことをすべて叶えました。どうするか、考えている時間が楽しかった。

  

担当者より:本当によく考えられたなと思います。そして、よくここまで、されたなというのが、正直な感想です。サッシに、インプラスがついています。そのインプラスが、#ペアガラス です。つまり、3重の窓になります。雨の音も聞こえないそうです。防音だけでなく、断熱、防犯上もよいので、皆さんやりたいと思うのですが、費用的にやめられる方が多いです。でも、1番の魅力は、キッチンから、リビング、洋室、と見渡せる #カンターキッチン です。この配置は、奥様にとって、子供たちの動きを見ながら、料理ができます。いつも、ご飯をつくり、その上、子供の世話をする。無休で無給な仕事、少しでも、働きやすい環境があればいいと思います。その環境を実現されております。

 

 詳細はこちら 

 

http://www.sanko-jyuken.co.jp/estate/e_details_m4964.html

 

https://www.homes.co.jp/mansion/b-1254430000037/?nx_id=archive_building_inqroom 



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by sanko-jyuken | 2018-07-15 16:00 | 不動産
皆好き

水無月

 文字通り、雨がすくなかったようですが、今の時期、それは、助かります。

突然の災難もやってきますが、それに対して、できることをしようという、自分のことより、人のためと考え行動されている方が、多くいていることが、素晴らしく感じた日でした。

 さて、今回の地震で、大小さまざまな、損害がでましたが、その中で、屋根材とヒビについては、少しお伝えしておきます。また、今回、高槻市では、自衛隊やボランティアの方々が、ブルーシートを張るのを手伝ってくれています。現在も行われていますので、必要な方は、高槻市役所にお問い合わせください。ややこしければ、私の方でも構いません。

 瓦についてですが、基本、屋根の上に土を置いてのせているだけのものですので、風や地震で落ちることがあります。今回も棟瓦が落ちている、ずれている家が多かったです。棟瓦というのは、説明は難しいのですが、一番高いところにまっすぐ積んでいる瓦、鬼瓦とかついているところです。

 瓦のいいところは、補修が簡単なところです。割れるとその部分、1枚交換とかできます。

また、瓦自身が、重いので、地震の際、建物の揺れを防ぐ錘になります。しかし、揺れがひどく、耐えれなくなったとき、瓦が落ちて、家が重みで倒壊することを防ぎます。しかし、今回みたいに、瓦が落ちると補修が必要です。現在、瓦屋さんの数が少ないので、補修に関しては、順番待ちが必要です。

 補修が嫌な場合は、瓦を固定するというお話になるのですが、重い瓦を固定すると建物の強度が不安になるので、軽い屋根材に変更して、固定することになります。カラーベストとか、ガルバリウム鋼板とか、そんな素材です。

 屋根の葺き替えは、3桁いきます。ただ、耐震改修になるので、市町村によって補助金がでています。

 ヒビについては、基礎なら、配筋、壁なら、柱と筋違いなどがあるので、その部分が問題なければ、いきなり崩れてくることはないはずですが、不安になるところです。補修は、ヒビの大きさにもよりますが、基本傷を埋めて、上から塗装みたいな感じです。ヒビに雨が入ると、そこから、剥離して、落ちたり、配筋や柱を腐らせたりするので、水が入らないようにします。ただ、一度入ったところは、建物の負荷がかかるところ、もしくは、弱いところですので、再度、ヒビが入る可能性が高いです。

 ザックと書きましたが、構造物や状態によっては、補修方法も変わりますので、心配な方は、信用がおける業者さんにお問い合わせください。

                            平成306月吉日

   

 


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by sanko-jyuken | 2018-06-26 16:07 | 不動産
【空き家をどうしたらいいか相談されると】

【空き家をどうしたらいいか相談されると】

 「まだ、どうするか決めていないけど」という枕言葉から、はじまる相談、どうしたら、いいかと聞かれます。一概に正解はないと思いますが、考え方として

まず、「将来、この家どうされますか?誰か使う方いますか?」と聞きます。

使う方がいると、売ることはないので、賃貸となります。

具体的ではない場合は、まず、売るのか、貸すのかを決めていきます。その場合、売却査定いくら、家賃査定、いくらと金額を出して、比較するのですが、そもそも意味合いがことなるので、売却は、資産の持ち替え、賃貸は、資産の形成になります。もしくは、その家の保全となります。

 この場合、どっちがいいかと聞かれると、将来価値がどのくらいになるのか、予想して、お答えさせていただきます。10年後、1000万円価格が下がる。家賃収入が1000万円あると予想できる場合なら、売って、他で資産運用した方がいいですよとなります。

 10年後、売却価格は、そんなに変わっていない、家賃収入が、500万円くらいあるとなれば、賃貸の方がいいですと答えます。

 売る場合は、そこから、高く売るための手段を講じます。建物自身の補修修理、見た目も含むが必要な場合は、費用対効果を考えて提案します。例えば、雨漏れの跡があった場合は、大抵安価で治せるので直します。ハウスクリーニング、クロスの張替なども、効果が高いです。外壁塗装までいくと建物の評価はあがりますが、コストがかかるので、判断のわかれるところです。給湯器の故障やトイレの水漏れなどは、基本直しません。後は、税金面で優遇が受けれるように、建物解体したり、インスペクション(建物検査)を受けたりします。

 後、家財の処分もお手伝いします。

賃貸の場合、借上げ、定期借家契約、普通賃貸借契約、どれが、いいか、状況に応じて、ご提案します。また、それに伴って、リフォームの箇所をどうするか、決めていきます。基本、賃貸というのは、不動産運用になるので、改装したは、家賃で回収できなければ、マイナスになるので、意味はありません。礼金等の金額にもよりますが、できれば家賃の1年分以内には、抑えたいところです。しかし、建物の保全のための改装が必要な場合は、この限りでは、ございません。後何年建物を使うかということで、その分は判断します。

 また、家財も処分するのか、その家に置いておくのか、そういったことも決めていきます。タンス付とか、納戸1部屋家主さんが使っています。という貸し方もあります。

 お庭がある場合は、植木の剪定をどうするか、先に決めておきます。

 こういったことを、お客様11人の考え方、将来設計に合わせて、形にしていくのですが、ここに、相続とか、家が、親の家で、他に相続人がいる場合とか、非常にややこしくなります。また、親が認知症で病院に入っているという場合は、現状賃貸では、貸せても、売却することはできません。(実際できないことはないのですが、手続きには、裁判所の許可がいります。また、保全行為はできても、改善行為はできません。厳密にいえば、賃貸の退去後のリフォームとかもできないかもしれません)。

特に、相続予定の方が複数いる場合、義務やコストやリスクを平等にもってくれるなら、権利も平等でいいと思いますが、特定の方による場合、失踪していない場合など、ものすごくややこしくなります。一応、すべて対応はできると思いますが。

 ふっと、ここまでで、必要な職種を上げると①不動産売買・賃貸②リフォーム会社③賃貸借上会社(JTI)④解体会社⑤造園(植木)⑥税理士(所得税申告・相続)⑦司法書士(登記各種信託登記含)⑧行政書士(遺言書作成等)⑨ファイナンシャルプランナー(資産活用)⓾家財処分会社 となってきます。失踪者を探す努力はしないので、探偵等は、入っていません。

 こういった方達のご協力を得て、お客様によりよいプランをご提案しております。

実際、賃貸するときに相続を絡めると、結構おもしろくできるのですが、あまり、されないみたいです。住民票の移し具合で相続税がかわるとか、建物子供に贈与して、家賃収入で、土地を購入するとか、いろいろ、あるんですが(笑い)

 最近、ここに、家族信託が入ってきたので、なお、ややこしくなっております。相続人が障がいをお持ちの方の場合、銀行に家を信託すれば、減税があるとか、借上げ制度を使って、後見人いれて、一定の収入を得るとか、いろいろあります。

 将来を予見することは、難しいので、100%の正解はないかもしれませんが、計画を立てることはできますので、随時必要に合わせて、見直しができます。それによって、最低限、納得のできる活用ができるのではなかと、思っております。

 ややこしいといいながら、いいプランを考えるのが、面白いので、「どうしたらいい?」と悩んでいる方は、一度、お話をお聞かせください。考えるヒントぐらいは、最低、お伝えできると思います。

 

 

 

 【空き家をどうしたらいいか相談されると】

 「まだ、どうするか決めていないけど」という枕言葉から、はじまる相談、どうしたら、いいかと聞かれます。一概に正解はないと思いますが、考え方として

まず、「将来、この家どうされますか?誰か使う方いますか?」と聞きます。

使う方がいると、売ることはないので、賃貸となります。

具体的ではない場合は、まず、売るのか、貸すのかを決めていきます。その場合、売却査定いくら、家賃査定、いくらと金額を出して、比較するのですが、そもそも意味合いがことなるので、売却は、資産の持ち替え、賃貸は、資産の形成になります。もしくは、その家の保全となります。

 この場合、どっちがいいかと聞かれると、将来価値がどのくらいになるのか、予想して、お答えさせていただきます。10年後、1000万円価格が下がる。家賃収入が1000万円あると予想できる場合なら、売って、他で資産運用した方がいいですよとなります。

 10年後、売却価格は、そんなに変わっていない、家賃収入が、500万円くらいあるとなれば、賃貸の方がいいですと答えます。

 売る場合は、そこから、高く売るための手段を講じます。建物自身の補修修理、見た目も含むが必要な場合は、費用対効果を考えて提案します。例えば、雨漏れの跡があった場合は、大抵安価で治せるので直します。ハウスクリーニング、クロスの張替なども、効果が高いです。外壁塗装までいくと建物の評価はあがりますが、コストがかかるので、判断のわかれるところです。給湯器の故障やトイレの水漏れなどは、基本直しません。後は、税金面で優遇が受けれるように、建物解体したり、インスペクション(建物検査)を受けたりします。

 後、家財の処分もお手伝いします。

賃貸の場合、借上げ、定期借家契約、普通賃貸借契約、どれが、いいか、状況に応じて、ご提案します。また、それに伴って、リフォームの箇所をどうするか、決めていきます。基本、賃貸というのは、不動産運用になるので、改装したは、家賃で回収できなければ、マイナスになるので、意味はありません。礼金等の金額にもよりますが、できれば家賃の1年分以内には、抑えたいところです。しかし、建物の保全のための改装が必要な場合は、この限りでは、ございません。後何年建物を使うかということで、その分は判断します。

 また、家財も処分するのか、その家に置いておくのか、そういったことも決めていきます。タンス付とか、納戸1部屋家主さんが使っています。という貸し方もあります。

 お庭がある場合は、植木の剪定をどうするか、先に決めておきます。

 こういったことを、お客様11人の考え方、将来設計に合わせて、形にしていくのですが、ここに、相続とか、家が、親の家で、他に相続人がいる場合とか、非常にややこしくなります。また、親が認知症で病院に入っているという場合は、現状賃貸では、貸せても、売却することはできません。(実際できないことはないのですが、手続きには、裁判所の許可がいります。また、保全行為はできても、改善行為はできません。厳密にいえば、賃貸の退去後のリフォームとかもできないかもしれません)。

特に、相続予定の方が複数いる場合、義務やコストやリスクを平等にもってくれるなら、権利も平等でいいと思いますが、特定の方による場合、失踪していない場合など、ものすごくややこしくなります。一応、すべて対応はできると思いますが。

 ふっと、ここまでで、必要な職種を上げると①不動産売買・賃貸②リフォーム会社③賃貸借上会社(JTI)④解体会社⑤造園(植木)⑥税理士(所得税申告・相続)⑦司法書士(登記各種信託登記含)⑧行政書士(遺言書作成等)⑨ファイナンシャルプランナー(資産活用)⓾家財処分会社 となってきます。失踪者を探す努力はしないので、探偵等は、入っていません。

 こういった方達のご協力を得て、お客様によりよいプランをご提案しております。

実際、賃貸するときに相続を絡めると、結構おもしろくできるのですが、あまり、されないみたいです。住民票の移し具合で相続税がかわるとか、建物子供に贈与して、家賃収入で、土地を購入するとか、いろいろ、あるんですが(笑い)

 最近、ここに、家族信託が入ってきたので、なお、ややこしくなっております。相続人が障がいをお持ちの方の場合、銀行に家を信託すれば、減税があるとか、借上げ制度を使って、後見人いれて、一定の収入を得るとか、いろいろあります。

 将来を予見することは、難しいので、100%の正解はないかもしれませんが、計画を立てることはできますので、随時必要に合わせて、見直しができます。それによって、最低限、納得のできる活用ができるのではなかと、思っております。

 ややこしいといいながら、いいプランを考えるのが、面白いので、「どうしたらいい?」と悩んでいる方は、一度、お話をお聞かせください。考えるヒントぐらいは、最低、お伝えできると思います。

 

 

 

 


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by sanko-jyuken | 2018-06-04 15:09 | 不動産
卯月

卯月 

 春が来ました。少し肌寒いですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

 さて、当社では、JTI(移住住みかえ支援機構)の制度を利用した賃貸住宅をしております。実は、この制度は、貸主は仲介手数料を支払わなくてもよいという制度で、不動産会社としては、利益性が低いので、普及しない制度です。

 しかし、貸す側にとっては、よくできた制度で、利用者が増えるたび、日々、改善されていて、使いやすくなっています。

 貸すことを躊躇する2大理由、めんどくさいと貸したら返ってこないという不安を、補完しています。めんどくさいという部分は、管理会社が基本あたるので、会社によって差異はあると思いますが、当社なら、家財の処分から、リフォーム、部分貸しと、貸し出すお家の状況に応じて、貸し方を決めます。

 この中で、特に家財処分とリフォームとお金のかかる部分ですので、最小限にとどめたいという思いに如何にうまく答えることができるかが、当社の腕の見せ所となります。

 前置きが長くなりましたが、あまり普及しなJTIをなぜ当社がやりはじめたのかといいますと、

 知り合いに、障がい者の自立支援センターを経営している方がいまして、その方から、障碍者をお持ちの親御さんは、自分が亡くなった後のことをものすごく心配しているとのことでした。そらそうですよね、と思っていたところ、たまたま見つけたのが、JTIの借り上げ制度でした。これなら、定期的に、家賃収入が得られる仕組みなので、とりあえず、自宅を貸し出しておけば、施設なりなんなりの経費がでるので、最低限の安心はえられるかなと思って始めました。しかし、今のところ実際の利用者は、貸すことに不安を持っている方の方が多いです。

 そんな中、家族信託という制度にも行き当たりました。こちらは、認知症になったときや、資産管理が上手くできない方の財産を保全・活用するのに使える制度です。相続対策にも使われますが、節税効果を期待するというより、誰にどの財産を譲るか、決めることができます。生前に譲ることもできます。先に譲ったら、生活はどうするのとよく被相続人さんからいわれますが、その場合は、利益(売却益・家賃など)は、受益権として、そのまま、もつこともできます。複雑な家庭なら、その受益権だけ、第3者に譲ることもできます。

 自宅以外の不動産をお持ちの方や、将来、介護施設に入ろうと考えている方は、一度、考えてみてはいかがですか?という制度です。また、重度の障がい者をお持ちの家庭では、プラス非課税枠もありますので、特におすすめの制度となっています。

 『家族信託』-将来の生活設計に加えてみるのもいかがでしょうか?


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by sanko-jyuken | 2018-04-12 10:44 | 不動産
卯月

卯月 

 春が来ました。少し肌寒いですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

 さて、当社では、JTI(移住住みかえ支援機構)の制度を利用した賃貸住宅をしております。実は、この制度は、貸主は仲介手数料を支払わなくてもよいという制度で、不動産会社としては、利益性が低いので、普及しない制度です。

 しかし、貸す側にとっては、よくできた制度で、利用者が増えるたび、日々、改善されていて、使いやすくなっています。

 貸すことを躊躇する2大理由、めんどくさいと貸したら返ってこないという不安を、補完しています。めんどくさいという部分は、管理会社が基本あたるので、会社によって差異はあると思いますが、当社なら、家財の処分から、リフォーム、部分貸しと、貸し出すお家の状況に応じて、貸し方を決めます。

 この中で、特に家財処分とリフォームとお金のかかる部分ですので、最小限にとどめたいという思いに如何にうまく答えることができるかが、当社の腕の見せ所となります。

 前置きが長くなりましたが、あまり普及しなJTIをなぜ当社がやりはじめたのかといいますと、

 知り合いに、障がい者の自立支援センターを経営している方がいまして、その方から、障碍者をお持ちの親御さんは、自分が亡くなった後のことをものすごく心配しているとのことでした。そらそうですよね、と思っていたところ、たまたま見つけたのが、JTIの借り上げ制度でした。これなら、定期的に、家賃収入が得られる仕組みなので、とりあえず、自宅を貸し出しておけば、施設なりなんなりの経費がでるので、最低限の安心はえられるかなと思って始めました。しかし、今のところ実際の利用者は、貸すことに不安を持っている方の方が多いです。

 そんな中、家族信託という制度にも行き当たりました。こちらは、認知症になったときや、資産管理が上手くできない方の財産を保全・活用するのに使える制度です。相続対策にも使われますが、節税効果を期待するというより、誰にどの財産を譲るか、決めることができます。生前に譲ることもできます。先に譲ったら、生活はどうするのとよく被相続人さんからいわれますが、その場合は、利益(売却益・家賃など)は、受益権として、そのまま、もつこともできます。複雑な家庭なら、その受益権だけ、第3者に譲ることもできます。

 自宅以外の不動産をお持ちの方や、将来、介護施設に入ろうと考えている方は、一度、考えてみてはいかがですか?という制度です。また、重度の障がい者をお持ちの家庭では、プラス非課税枠もありますので、特におすすめの制度となっています。

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by sanko-jyuken | 2018-04-12 10:44 | 不動産
やよい

やよい

 連日、強烈な風や雨が吹き、寒さが増してきましたが、

皆様いかがお過ごしでしょうか。

 冬季オリンピックもおわり、今、パラリンピックが開催されております。

政治色が強いといわれていましたが、実際に始まってみれば、選手たちのもの様々な活躍がありました。高木家のメダル数の話とか、アルペンスキーの村岡選手、1人で4つメダルをとるなど、努力が花開いた選手、残念だった選手、世界1を決める戦いですので、結果はシビアですが、全員に拍手を送りたいと思います。書いている途中で、5つになりました。

 本当にすごいです。

 

 さて、先月スルガ銀行に対して、ローンの支払停止書というものが届いたというニュースがありました。おもいきったことするなと、内容を見てみると、家賃保証付きの投資物件を購入したが、後に、家賃保証を一方的に破棄さて、ローンの支払いができなくなったので、銀行に支払いませんというものでした。

 家賃保証のトラブルって結構ありまして、約束していた保証額より、一方的に下げられる、それを飲まないと契約を解除する。保証額をさげることは、判例もでていて、どうしようもないところです。つまり、家主は、消費者ではなく、共同事業主という扱いになるので、保証額より、ローンの支払いが高くなっても、利益がなくなっても、自己責任となります。

 

 自前の土地に、ローンで投資建物を建て、7,8年経つと、建物自体の優位性が薄れ、家賃を下げるか、リノベーションするか、という選択肢になります。それでも入居率が上がらないと、家賃保証の額が下げられます。そうすると、ローンの支払いができず、追金して、建物を維持するか、土地建物を売却して、ローンの返済をするかになります。土地が自前の場合は、完済できる可能性が高いですが、完済できなければ、追金しないと売却もできません。

 最低でも、単年として

  家賃総額 × 入居率  > ローン支払額 + 建物維持費(積立金) 

 この式が成り立たないと、持ち出がでます。

また、建物維持費用は、10年単位くらいの総額を1年で割って、積立てておかないと、外壁塗装など、まとまって必要になったときに対応できません。

 35年計画でしたら、家賃の下落と、金利の上昇が、リスクになるので、そこも含めて計画する必要があります。ただ、計画どおりには、行かないので、都度、変更対応は必要となります。

 外壁塗装は、建物の維持管理に必要なものであるとともに、家賃の下落、入居率の向上にかかわってきます。また、塗装の質は、なかなか素人では、わからないので、信頼のおける塗装屋さんにお願いすることが必要です。私も、建物の良し悪しは、なんとなくわかりますが、塗装は、いまだにわかりません。出来上がりは、大抵きれいですので、

 余談ですが、水回りの修理は、気を付けてくださいね。業者によって、かなり価格が違いいます。特にお年寄りの1人暮らしは狙われますので、話ができる方と一緒に直してもらってください。

 

 見せかけを綺麗にすることは、誰にでもできるのですが、中身を推測することは、難しいです。塗装も投資も補修工事も、綺麗に見せることは、いくらでもできますが、見えないところを当たり前にすることが大切だと思います。そう考えると不動産業も見えないところをどう大切にできるか考えどころです。


 最近は、騙されていることに気づかないくらい巧妙な手口がありますので、十分にお気を付けください。


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by sanko-jyuken | 2018-03-24 16:16 | 不動産
新年あけましておめでとうございます。

むつき

新年あけましておめでとうございます。旧年中はお世話になりましたが、本年もよろしくお願いいたします。

 皆様方のますますのご発展と素晴らしい1年になることをご祈祷いたします。

 さて、会社の新年会として、伏見稲荷大社に行くようになって、3年、今年は初めて車で行きました。新年会で、飲まずに運転していただいた稲田さんには、感謝です。車といえば、高槻インターチェンジ、念願の高槻初の高速道路のICです。そのおかげで、伏見稲荷大社まで、ほぼ30分、決して飛ばしておりません。社のそばの駐車場が閉鎖されていたので、着いてからは余計に時間がかかりました。しかし、第2駐車場の方に止めることができ、参拝することができました。商売繁盛のご祈祷もうけ、今年も、しっかり仕事をしていきます。

 話が変わりますが、年末年始、ご家族で集まれましたか?双方の実家やお世話になっている方への訪問など、普段会うことができない方と楽しく、もしくは、喧嘩なんて、こともあったかもしれません。私は、兄がいますが、年末兄家族と母と私家族が集まることが多く、今年は、兄家族の家で鴨鍋をしました。鴨鍋は、私の家の年末の恒例の鍋です。理由は、そばを使うと一番おいしいであろうだしがでるからです。つまり、しめにそばをするとそのまま年越しそばができるというお手軽さ焼いたネギをいれるとまた香ばしく1年を締めくくる料理です。飲み物は、能勢の秋鹿千秋が私の中では一般的です。カモの仕入れがなかなか難しいのですが、2年前から、お世話になっているお店にお願いして用意してもらっています。今年もしっかり、食べることができ、良・質とも本当に満足いくものでした。おいいしいし、足りたということです。予備鶏肉を使わずにすみました。本当に満足してくれるものを用意してくれる気持ちがうれしくなります。本当にいいお店です。高槻にあります。人気で有名なお店です。いつも無理言って、楽しませてもらっています。感謝です。

 感謝と言えば、改めて、本当にたくさんの方にお世話になっています。自分1人で何でもできると思って行動していた3年前、そこから、経営の勉強といって始めだした、実務以外の勉強でしたが、今、振り返ると自分を知るための学びだと感じています。知れば知るほど、不完全で、多くの人に助けていただいていたことに気づきます。まだまだ、未熟で、独りよがりでてきますが、それを否定することなく、感謝と統合できないかなと思っています。

 私のように未熟な人間でも、感謝を求めることなく助けてくれている方々がいます。1人で生きる家でなく、そういった方々とかかわることができる家を創っていきたいなと改めて思っています。家族がつながる、家族と社会がつながる、地域がつながっていく、その最初の家を、お客様に提供していかなくては、と改めて思っています。

 家=資産という側面がどうしてもあるし、住居費という単語もあるので、経済的側面は、無視できませんし、それをどちらかというと重視してきましたが、理想は高くということで、今年は「つながる」を意識して仕事をしていきます。

 改めて、皆様方とよい一年を共に歩んでいきたいと願っていますので、本年もよろしくお願い申し上げます。

                     平成301月吉日

                   株式会社三幸住研  


 ※三幸住研本棚ー当社には、本棚を設置しています。私が購入したものから、

お客様から譲り受けたものです。

 漫画から小説まで、本数は限りがありますが、無料でお貸しておりますので、

ご興味ございましたら、お越しください。

 スペースの関係で、本棚にないもあります。

 

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by sanko-jyuken | 2018-01-06 12:05 | 不動産
師走  今年も後1か月、おわりよければすべてよし、寒いようですが、笑顔であたたかく過ごしましょう。笑門福来。

師走

 今年も後1か月、おわりよければすべてよし、寒いようですが、笑顔であたたかく過ごしましょう。笑門福来。

 最近、脳に関する本をよく読みます。ここ何年か、「なぜ、伝わらないんだろう」と考えていました。一応の結論は、表現内容が、言葉で伝えるでなく、文章で伝えることを基本にされているため、繰り返しがない(無駄がない)、如何に、1語に複数の意味を持たすかということになります。例えば、志賀直哉の文章みたいな。これは、文章だと、調べてこんな感じかと読んでない方でもわかりますが、口語だとわからないまま流れていく。

 そんなことを繰り返しても、まったく伝わらない、そんな繰り返しでした。そんな中、プレゼンの練習をする研修があって、10本くらいプレゼンを作って、実際にやりました。

 何を言いたいかではなく、どうすれば伝わるか、それだけを考えてつくると、わかりやすいとなかなかの評価をいただきました。コツは、相手が理解する時間を取ることと、繰り返し説明することです。偉そうに言ってますが、まだ、初心者です。

 脳の話に戻ると、脳は、大きく分けて、4つの領域にわけます。右脳左脳と上と下、つまり、大脳新皮質と辺緑系(HBDI・ハーマンモデル)、人によって、どれを優先的に使うかはことなるそうで、どこを使うかで、考え方が違います。感覚も、大きく分けて、視覚、聴覚、触覚(NLPVAK)があります。余談ですが、聴覚が優位な方は、スピードラーニングがお勧めです。

 ニューロダイバシティという考え方があります。脳に差異はあっても優劣がない、発達障害、自閉症なども、脳の多様性であって、障害(劣)でない。つまり、その脳の特性が生きる仕事をすれば、生産性は、向上する。

 障碍者の仕事は、これくらいなら、誰でもできるだろうという仕事を補助金付で雇っているというイメージがありますが、そうではなく、その人達のおかげで、会社の業績がいいとか、自慢できる社員さんとして、働いてもらっている企業さんもあるようです。

 障碍があるといわれた人達は、遺伝子レベルで希少性があるので、特徴がでやすい、もしくは、特性があることが最近では、一般的に認知されてきています。多数派でないから、障碍者のラベルを貼るのは、違和感を覚えます。

 仕事の職種によって、向き不向きがあると思います。皆さんも、得意不得意、好き嫌いあると思います。前述のハーマンモデルでは、脳の4つのどの部分を使っているかによって、その仕事が、その人に向いているか向いていないかわかります(統計学上のデーター)

 営業向き、研究者向き、教師向きなど、4の領域を1つ1つ数値化して、それをつないで、4角形をつくります。その形で判断します。4つとも同じくらい使っていれば、正方形になります。翻訳者、CEOとかデレクターに多い形になります。

 雇う側の人は、雇用者の脳の優位性で、部署、役割を決めればいいですし、雇われた側は、自分の優位性にあった仕事をした方が生産性はあがります。また、向いていないな、わからないなと思った場合は、その仕事には、どの優位性が必要か知ることで、その優位性の方の考え法を真似るもしくは、その優位性で考えてみるといいと思います。実際私は、やっています。ちなみに、私は、左上が優位(分析をする人)なので、わからないときは、右下(人間関係を重視する人)で考えたりします。

 障害者とできないところを見るのではなく、その人ができることが見えれば、仕事の質があがり、結果として、お客様も満足していただけ、会社も必要とされると思います。

 ただ、その人の何が優れているのか、見つけるのは、これまた、難しいことです。偏見なく、その人の能力・才能を見つけ、伸ばすことができる目を養わないたいです。

 丁度、いい時期なので、来年の課題にし、老眼に負けず、人の光を見れる眼を養います。   

 平成2912月吉日

 株式会社三幸住研師走

 


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by sanko-jyuken | 2017-12-08 11:41 | 不動産