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家族の夢が叶う家!!をコンセプトに高槻市の不動産・新築一戸建て・茨木市の不動産・新築一戸建てを紹介する三幸住研です。仲介手数料無料物件もございます。
by sanko-jyuken
やよい

やよい

 連日、強烈な風や雨が吹き、寒さが増してきましたが、

皆様いかがお過ごしでしょうか。

 冬季オリンピックもおわり、今、パラリンピックが開催されております。

政治色が強いといわれていましたが、実際に始まってみれば、選手たちのもの様々な活躍がありました。高木家のメダル数の話とか、アルペンスキーの村岡選手、1人で4つメダルをとるなど、努力が花開いた選手、残念だった選手、世界1を決める戦いですので、結果はシビアですが、全員に拍手を送りたいと思います。書いている途中で、5つになりました。

 本当にすごいです。

 

 さて、先月スルガ銀行に対して、ローンの支払停止書というものが届いたというニュースがありました。おもいきったことするなと、内容を見てみると、家賃保証付きの投資物件を購入したが、後に、家賃保証を一方的に破棄さて、ローンの支払いができなくなったので、銀行に支払いませんというものでした。

 家賃保証のトラブルって結構ありまして、約束していた保証額より、一方的に下げられる、それを飲まないと契約を解除する。保証額をさげることは、判例もでていて、どうしようもないところです。つまり、家主は、消費者ではなく、共同事業主という扱いになるので、保証額より、ローンの支払いが高くなっても、利益がなくなっても、自己責任となります。

 

 自前の土地に、ローンで投資建物を建て、7,8年経つと、建物自体の優位性が薄れ、家賃を下げるか、リノベーションするか、という選択肢になります。それでも入居率が上がらないと、家賃保証の額が下げられます。そうすると、ローンの支払いができず、追金して、建物を維持するか、土地建物を売却して、ローンの返済をするかになります。土地が自前の場合は、完済できる可能性が高いですが、完済できなければ、追金しないと売却もできません。

 最低でも、単年として

  家賃総額 × 入居率  > ローン支払額 + 建物維持費(積立金) 

 この式が成り立たないと、持ち出がでます。

また、建物維持費用は、10年単位くらいの総額を1年で割って、積立てておかないと、外壁塗装など、まとまって必要になったときに対応できません。

 35年計画でしたら、家賃の下落と、金利の上昇が、リスクになるので、そこも含めて計画する必要があります。ただ、計画どおりには、行かないので、都度、変更対応は必要となります。

 外壁塗装は、建物の維持管理に必要なものであるとともに、家賃の下落、入居率の向上にかかわってきます。また、塗装の質は、なかなか素人では、わからないので、信頼のおける塗装屋さんにお願いすることが必要です。私も、建物の良し悪しは、なんとなくわかりますが、塗装は、いまだにわかりません。出来上がりは、大抵きれいですので、

 余談ですが、水回りの修理は、気を付けてくださいね。業者によって、かなり価格が違いいます。特にお年寄りの1人暮らしは狙われますので、話ができる方と一緒に直してもらってください。

 

 見せかけを綺麗にすることは、誰にでもできるのですが、中身を推測することは、難しいです。塗装も投資も補修工事も、綺麗に見せることは、いくらでもできますが、見えないところを当たり前にすることが大切だと思います。そう考えると不動産業も見えないところをどう大切にできるか考えどころです。


 最近は、騙されていることに気づかないくらい巧妙な手口がありますので、十分にお気を付けください。



by sanko-jyuken | 2018-03-24 16:16 | 不動産
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